Чемодан без ручки

Идея создания дешевого жилья ничем не подкреплена
С началом кризиса популярным стало мнение, что уж теперь-то, с падением покупательской способности, цены на жилье упадут в разы. С одной стороны, «зависшие» проекты, которые надо во что бы то ни стало заканчивать и выталкивать на рынок, с другой – тот очевидный факт, что у покупателей стало куда меньше денег. Однако рынок недвижимости отреагировал на кризис куда как сдержанно. Одни компании разорились, другие свернули свою деятельность. Цены снизились, но не намного и доступнее, увы, не стали. Впору задаться вопросом: а что же дальше?

Кто первый
Эксперты дружно отмечают: панические настроения конца 2009 – начала 2009-го остались в прошлом. Новое жилье строят, хотя и не в прежних объемах. Согласно данным Министерства экономического развития и торговли, доля жилищного строительства, приходящаяся на 2 крупнейших субъекта федерации, Москву и С.-Петербург, составляет более 20% от общего объема. Тут ничего удивительного. Понятно, что в Москве, с ее как минимум 10-миллионным населением, строить всегда будут больше, чем где бы то ни было. Куда интереснее соотнести численность населения и объемы строительства. Результаты получаются другие. Руководитель Аналитического центра компании «Гдеэтотдом» Александр Пыпин, проанализировавший данные Росстата, отмечает, что Москва по этому показателю находится … на 60 месте. Активнее всего жилье строят в Краснодаре, следом в этом списке Тюмень, Ставрополь, Калининград, Тамбов, Воронеж. Генеральный директор консалтинговой компании RRG Денис Колокольников приводит еще более впечатляющие цифры: по данным открытых источников, за 10 месяцев этого в Москве введено всего лишь около 500 тыс. кв.м. жилья. А в уже упомянутом Краснодаре – 800 тыс.кв.м. Вот вам и одно из объяснений дичайших цен на столичную недвижимость: колоссальный дефицит жилья в Москве провоцирует рост цен, а если учесть, что в Москву перебираются многие небедные граждане России и стран ближнего зарубежья, это лишь увеличивает давление на цены.

Дорого и сердито
Новостройки у нас стоят по-разному. В принципе, можно купить квартиру и исходя из цены 30 тыс. руб./кв.м. Другой вопрос – где и на каких условиях. Либо это будет ранняя стадия строительства, что делает все предприятие опасным, либо речь идет о депрессивном регионе. Кроме того, согласитесь, 30 тыс. в Москве и 30 тыс. где-нибудь в Вологодской области – разные деньги. Вроде бы недорого, а местному жителю, с его зарплатой, все равно не по карману.

Как известно, Подмосковье сейчас застраивается активно. Бурное строительство идет в Красногорске, Химках, Видном, Люберцах, Одинцово. Не секрет, что многие москвичи рассматривают эти города как альтернативу спальным районам столицы. В этих городах хватает проблем, особенно с инфраструктурой. Но спрос велик, и он поднимает цены. По данным компании «Мортон», средняя стоимость квадратного метра в Подмосковье – 60-70 тыс. руб. Впрочем, средняя цена и средняя температура – это близнецы-братья. Так, в той же компании «Мортон» отмечают, что жилье в Лобне (мкрн. «Катюшки») стоит сейчас около 50 тыс. руб./кв.м., а в Красногорске – свыше 90 тыс. руб./кв.м.

Та же история и со вторичкой. Как отмечает руководитель аналитического центра корпорации ИНКОМ Дмитрий Таганов, «колебания показателей объемов предложения практически не повлияли на стоимость квадратного метра». Цены выросли, но ненамного, в пределах инфляции – на 8-10%. А это значит, что для среднего россиянина приобретение жилья, даже на вторичном рынке, по-прежнему остается задачей труднорешаемой. В этом убеждают и данные по регионам.

Владивосток – 65 тыс.руб./кв.м.
Краснодар – 51 тыс.руб./кв.м.
Ижевск – 34,8 тыс.руб./кв.м.
Средняя цена по РФ – 44,7 тыс.руб./кв.м.
Данные аналитического центра компании Гдеэтотдом.

Вторичный рынок Москвы, 2010 г.

Месяц Средняя цена квадратного метра, тыс. руб.
Июнь 164, 3
Июль 165, 22
Август 165,06
Сентябрь 166,29
Октябрь 167,75

Данные федерального портала по недвижимости «Мир квартир»

Нельзя ли подешевле?
На вопрос, почему наше жилье столько стоит, самый популярный ответ – причина во взятках. На самом деле все немного сложнее. Структура себестоимости хорошо известна. Она складывается из таких составляющих:
• Стоимость участка
• Стоимость разрешительной документации
• Стоимость подключения коммуникаций
• Строительные затраты
• Стоимость привлеченных средств (кредиты)
• Доля города
• Прибыль строителя

Сама дорогая часть, говорит генеральный директор компании Penny Lane Realty Георгий Дзагуров, естественно, само строительство – 40-50%, дальше следует подготовка инфраструктуры и подключение к коммуникациям – до 25%. Однако стоит повнимательнее присмотреться к доле города – это очень значимый показатель. «Доля города доходит до 60%, - отмечает генеральный директор компании «Апрель» Александр Илюхин. – почему же не учитывают ее, когда пугают обывателя баснословными прибылями строителя?» Генеральный директор компании ИПОТЕК.РУ Дмитрий Овсянников справедливо напоминает, что «строительной компании, возводящей дом, зачастую приходится за свой счет строить детские сады, школы, поликлиники, благоустраивать придомовую территорию». В общем, если один получает квартиру бесплатно, так только потому, что другой за него платит. Так что государству надо бы определиться: либо самостоятельно строить жилье для очередников, либо прямо признать, что любой покупатель платит дважды, за себя и за того, кто платить не в состоянии.

А что же взятки? Ясное дело, их по-прежнему берут. Самое узкое, взяткоемкое место – получение разрешительной документации, то есть всякого рода согласования. Однако сами же участники рынка говорят о том, что не здесь кроется главная опасность. Коррупция существует на другом уровне. Инвестор зачастую не может получить площадку, пока не возьмет в партнеры какую-то конкретную строительную компанию. Чиновники (и не только московские, в провинции наблюдается та же картина) контролируют строительный бизнес и получают свою долю из прибыли. Бороться с этим можно только максимальным развитием конкуренции. То есть, чем больше будет претендентов на строительство, тем меньшая вероятность того, что прибыль в конечном итоге осядет в чиновничьих карманах.

Есть и еще одна важная составляющая цены квадратного метра: стоимость строительных материалов. Очень часто именно их дороговизной объясняют рост цен. Но это не так, что показывают расчеты компании СМПро.

Доля строительных материалов в средней цене 1 кв.м. в 2009 г.
Регион Доля строительных материалов в средней цене кв.м.

В среднем по РФ 10,3%
Москва 4,2%
С.-Петербург 6,5%
Курская обл. 17%
Омская обл. 17%

А, к примеру, доля цемента и вообще составляет всего лишь 1,5%, так что никакие переделы цементного рынка никоим образом не могут влиять на стоимость квадратного метра. Согласно прогнозам, в 2011 г. среднегодовой рост стоимости строительных материалов составит около 10%, а это значит, что повышение стоимости жилья за счет повышения цены стройматериалов может составить максимум 1%.

Эксперты единодушны: основная причина дороговизны российского жилья – его острейший дефицит. За последнее время были предприняты некоторые вполне разумные шаги, - напоминает специалист компании «Пересвет-Инвест» Ольга Маркова, - принят закон о долевом строительстве (ФЗ № 214), изменения в земельном и градостроительном кодексе, запрещено точечное строительство. С одной стороны, это способствовало наведению порядка на строительном рынке, с другой – привело к сокращению числа выделяемых площадок, увеличению срока прохождения документации, а, следовательно, к уменьшению объемов строительства.

Меж тем, какие бы административные (или силовые) меры не предпринимались, ничего не изменится до тех пор, пока жилья не начнут строить на порядок больше. В связи с этим хотелось бы привести точное наблюдение генерального директора информационно-аналитического агентства RWAY Александра Крапина. Он говорит о том, что на рынке есть группа наиболее обеспеченных граждан (13% в Москве, 3-7% в регионах), которые давно уже решили свои жилищные проблемы, но могут рассматривать покупку недвижимости как вложение средств. При любых колебаниях рынка они начинают беспокоиться о сохранности своих финансовых ресурсов, а, поскольку вкладывать пока особо некуда – вкладывают в недвижимость. И тем самым способствуют повышению цен.

Словом, ситуация останется такой, какая она сейчас, до тех пор, пока на смену имитации не придут реальные действия по развитию рынка и конкуренции, по увеличению объемов жилищного строительства…

Руслан Дзкуя

Ау них-то дешево…
Покупка жилья за границей давно уже перестала быть экзотикой. Огорчительно лишь то, что во многих странах Европы жилье куда дешевле нашего. Отчего бы это? Причин тут несколько. Во-первых, как считает ведущий консультант аналитического консалтингового центра МИЭЛЬ Алексей Буреломов, наша экономика относится к категории развивающихся, и если в Европе доходность в 3-4% годовых является нормой, то у нас ради такого процента никто и не поднимется. Во-вторых, о чем говорит Георгий Дзагуров, в развитых странах дешево покупать, да дорого содержать, что заметно нивелирует разницу. И, в-третьих, как дружно отмечают эксперты, В Европе предпринимаются активные шаги по поддержанию строительной отрасли и развитию конкуренции. У нас же пока из всех реальных действий можно назвать только смену власти в Москве. Не маловато ли будет?

Доля дольщика
Эксперты считают, что в долевом строительстве сегодня особой опасности нет. Закон № 214, как бы его ни бранили, сыграл свою оберегающую роль. Единственное, на что обращает внимание генеральный директор компании «Эталон-Инвест» Даниил Селедчик, - прежде чем принимать участие в долевом строительстве, надо тщательно проверить компанию, которая собирается вести строительство: надежна ли она, какова ее история. После того, как к середине 2010 года рынок оживился, появилось больше шансов и у тех дольщиков, чьи объекты долгое время стояли замороженными. Лишь бы власть не начала проявлять ненужную инициативу. Буквально только что стало известно, что в Министерстве регионального развития вынашивают идею совсем отказаться от долевого строительства, с тем, чтобы строители брали деньги не у дольщиков, а у банков. Не надо быть экономистом, чтобы сообразить: цены на жилье при этом взлетят еще выше.