Сейчас, на рынке недвижимости, идет очень интересный и скрытый период. Внешне всё выглядит ярким подтверждением аналитиков о новом крахе. Продажи упали процентов на 30% от февральского всплеска. Покупатели вновь ждут обещанную картину Айвазовского «Девятый Вал» в недвижимости, а точнее «Девятый Вал – 2». Почему упали продажи, и народ требует жертв догадаться не сложно. А будут ли жертвы, точнее жертвенные продажи?
В течение полугода Застройщики, а именно они являются яркими оппонентами Покупателей, производили перестройку своего бизнеса под условия кризиса. Действовали они осмотрительно и разумно. В первую очередь было отброшен балласт - портфель инвестиционных проектов. Во вторую очередь мир девелоперов претерпел мучительный период потрясений: слияний и поглощений с владельцами капиталов. Как факт, недвижимость на сегодняшний день получила: либо новых владельцев проектов, либо новых партнеров. Об этом коротком, но сложном периоде нам остается только сегодня вспоминать, да слушать рассказы тех счастливчиков, что сумели приобрести квартиры по демпинговым ценам.
В шахматах гамбитом называют прием, когда для достижения поставленной цели жертвуют любыми фигурами. Игрок отдает свою фигуру противнику для создания оперативного простора или предпосылки для атаки. Ситуацию с ноября по декабрь включительно можно обозначить как продажу «жертвенных квартир». Средний застройщик действовал по понятной схеме – в момент поиска дополнительного финансирования (а оно было необходимым по тем бизнес-планам, что еще действовали) сбрасывал часть квартир для поддержания стройки.
Сейчас у застройщика другая ситуация. Точнее у принадлежащей ему недвижимости. В разы упала реклама Застройщиками своих объектов. Если руководствоваться принципами пожелания им еще худших дней, данную ситуацию можно отнести к индикаторам финансовой несостоятельности Застройщиков, но такой взгляд на вещи слишком дилетантский и может быть принят Покупателями только потому, что им удобно так думать. В любой школе маркетинга Вам скажут, что ограничение средств на рекламу может губительно отразиться на продаже, а в недвижимости затраты на рекламу, не самая большая графа. Так что же движет застройщиками к самоудушению?
Прежде чем ответить на данный вопрос немного статистики. Портфель деятельности среднего девелопера – Застройщика в г. Москве состоит из: 1-2 проектов в стройке, 3-5 проектов на периоде выпуска разрешительной документации и 15-20 переговорных процессов по приобретению 2-4 площадок под дальнейшую деятельность. Сколько проектов в Москве остановило стройку? Показатель близок к нулю. Есть площадки, на которых работы идут в «тлеющем» режиме, но идут! А сколько застройщиков запустило новых проектов? Показатель все так же тянется к нулю. Что же из этого следует?
К осени 2009 года, на рынке появиться завершенные проекты, сданные ГК, оформленные в собственность, но не проданные и колоссальная яма дефицита инвестиционных предложений. В итоге, на рубеже 2009/10 годы на рынке недвижимости сложиться следующая расстановка сил: Застройщики с проектами, оформленными в собственность. Проекты можно будет не только продавать Покупателям, но и закладывать в банки, сдавать и проводить прочее бюджетообразующие для девелопера мероприятия.
Покупатели, чьи сбережения, выведенные из оборота на время кризиса, порядком просядут. Очень неустойчивое положение. В чью сторону качнется чаша весов ценообразования? Учитывая, что появление новых инвестиционных проектов напрямую зависит от пожелания девелопера Застройщика, делает его позицию более устойчивой в навязывании новых правил игры с ценами. Тогда становится ясным, почему сейчас так мало рекламы от Застройщиков. Как это ни странно прозвучит это для рынка, сегодня продажи им не нужны. Покупатель не готов покупкам и время продаж и вообще формирование нового рынка продаж не наступило.
Состояние рынка сегодняшнего дня можно сравнить со встречей посреди пустыни каравана с водой и пешими путниками в ней нуждающейся. Можно оценить потребность в воде, нужно торговаться, но главное, важно успеть распорядиться своим кошельком до того времени, пока последний верблюд не скрылся на горизонте.