Если проведение ремонта в помещении — личное дело его владельца, то перепланировка обязательно требует правовых оснований. О том, как узаконить все монтажно-строительные работы внутри квартиры, рассказывает Михаил Донченко.

Перепланировка или ремонт?

Действительно, перепланировка требует юридических согласований — в отличие от ремонта и переоборудования. Чем же отличаются все эти виды работ по обустройству жилья? Ремонт — это обновление квартиры. К переоборудованию относятся действия, связанные с инженерным и сантехническим оснащением помещения: например, замена ванны или туалета, перенос электросетей и т. д. Перепланировка же предполагает внесение изменений в поэтажный план БТИ. Это необходимо при переносе стен, ликвидации дверных проемов, объединении нескольких квартир или комнат. Говоря простым языком, когда мы что-нибудь рушим или возводим на своей жилплощади, то такие действия считаются перепланировкой.
Согласования и разрешения
Оформить перепланировку можно только в той квартире, на которую получено свидетельство о собственности.

Перепланировку делают в соответствии с нормативами СНиП и СанПиН. Кроме того, правовыми документами являются Постановление правительства Москвы № 883-ПП, Жилищный кодекс (раздел 1 гл. 4) и Постановление Правительства РФ (от 6 января 2006 г.).

Основные инстанции, с которыми нужно согласовывать перепланировку, — Роспотребнадзор, балансодержатели здания (ДЕЗ, ТСЖ или УК), жилищная инспекция, выдающая распоряжение на проведение строительных работ. Кроме того, в случае если вы переделываете фасад, необходимо получить разрешение в Москомархитектуре.

Что касается согласия на перепланировку соседей, то это актуально в основном только для нежилых помещений на первых этажах. Например, если вы собираетесь сделать козырек над подъездом. Но если вы хотите на законных основаниях присоединить к своей жилплощади часть межквартирной площадки, то на это в соответствии с ЖК необходимо согласие каждого из жителей дома.
Ограничения и запреты
Не в каждой квартире возможна перепланировка. Наиболее проблематично что-либо менять в помещениях панельных домов, где почти все стены являются несущими.

Проблемы могут возникнуть с перепланировкой однокомнатной квартиры при попытке совместить кухню и комнату. По закону в помещении должна быть жилая и нежилая площадь. Поэтому если вы хотите сделать так называемую студию, перегородку между кухней и комнатой можно убрать только при условии, что ее заменит стеклянная. Однако необходимо учесть следующий важный момент — нельзя объединять комнату с кухней, где стоит газовая плита.

Назовем основные ограничения, которые предусмотрены при проведении перепланировки. Главное правило — нельзя сносить несущие стены и размещать санузел над жилой комнатой или кухней соседей снизу. Запрещено переносить кухню в жилую комнату. В панельных домах часто демонтируют воздуховоды — это тоже неправильно, потому что нарушается система вентиляции.

Что касается объединения комнаты с балконом, то законом это не запрещено. Но так как при этом нарушается теплообмен в комнате, на практике получить разрешение в необходимых инстанциях на такую перестройку сложно. В данном случае выходом может стать возведение перегородки (как правило, ставят французские окна).

Если говорить о времени проведения ремонтно-строительных работ, то здесь также предусмотрены ограничения. По закону города Москвы шуметь можно до 22 часов. Однако Мосжилинспекция настоятельно рекомендует проводить все мероприятия, связанные с перепланировкой, в будни с 10 до 19 часов.
Юридический аспект
Тот факт, что в квартире без разрешения была сделана перепланировка, может обнаружиться при любых обстоятельствах: например, на вас пожаловались соседи. Но чаще всего незаконная перепланировка выявляется при продаже квартиры. Чтобы оформить сделку, необходим поэтажный план БТИ. Если в вашей квартире в течение пяти лет не проводилось обследование, по закону организация должна прислать вам техника, который и обнаружит перепланировку. Информация об этом будет передана в надзорный отдел.

Продать квартиру с неузаконенной перепланировкой можно только с обременением (то есть с соответствующим указанием в свидетельстве о собственности). Как правило, на рынке цены таких объектов занижены по сравнению с остальными. Наследование подобной недвижимости тоже проблематично — прежде чем оформить в наследство дом или квартиру, придется узаконить перепланировку.